Los préstamos de "take-out" se han convertido en una herramienta fundamental en el mundo de las finanzas inmobiliarias, especialmente en el ámbito de la construcción. Este mecanismo permite a los desarrolladores y constructores reemplazar financiación a corto plazo, generalmente con condiciones menos favorables, por préstamos a largo plazo que ofrecen términos más accesibles y tasas de interés más bajas. Pero, ¿qué es exactamente un préstamo de "take-out" y cómo se utiliza en el sector inmobiliario? Un préstamo de "take-out" es un tipo de financiación a largo plazo que sustituye a un préstamo interino de corto plazo. A menudo, estos son hipotecas que están garantizadas con activos y tienen pagos fijos que se amortizan a lo largo del tiempo. La institución financiera que concede este tipo de préstamos suele ser una entidad grande, como una compañía de seguros o una firma de inversión, mientras que los préstamos interinos, como los préstamos de construcción, son comúnmente emitidos por bancos o cooperativas de ahorro.
La esencia de un préstamo de "take-out" es la capacidad de "liquidar" un préstamo existente que ha sido utilizado para financiar la construcción de un bien inmueble. Esto es particularmente crucial en proyectos de construcción, donde los desarrolladores inicialmente requieren grandes sumas de dinero, pero no tienen un activo completamente terminado para respaldar el financiamiento. Por lo tanto, los desarrolladores suelen recurrir a préstamos a corto plazo que, aunque necesarios, a menudo vienen con tasas de interés más altas y requieren pagos en un plazo reducido. Por ejemplo, imagina que una empresa constructora, a la que llamaremos XYZ, ha recibido la aprobación para construir un edificio de oficinas comerciales. Esa empresa podría obtener un préstamo a corto plazo para financiar la construcción, que vence en aproximadamente 18 meses.
A medida que avanza el proyecto, si XYZ completa la construcción en solo 12 meses, tiene una oportunidad ideal para negociar un préstamo de "take-out" ya que ahora tiene un activo terminado que puede utilizar como colateral. Este nuevo préstamo a largo plazo le permite a XYZ pagar la deuda anterior y, al ser un préstamo de "take-out", puede ofrecer condiciones más favorables, como una tasa de interés significativamente más baja y un plazo de 15 años para amortizar el préstamo. De esta forma, no solo ahorra en costos de interés, sino que también mejora su flujo de caja al hacer pagos mensuales en lugar de enfrentar un gran pago al finalizar el préstamo anterior. Un aspecto importante de los préstamos de "take-out" es la necesidad de que el prestatario complete una solicitud de crédito completa. Esto suele ser más fácil para aquellos involucrados en construcción, ya que, al completar un proyecto, presentan un menor riesgo a los prestamistas.
Las instituciones financieras están más dispuestas a ofrecer este tipo de préstamos, ya que el activo construido actúa como garantía. Los préstamos de "take-out" son especialmente valorados en el sector inmobiliario porque permiten a las empresas de construcción estabilizar su financiación. Reemplazar un préstamo de corto plazo con un préstamo a largo plazo de condición más favorable reduce el estrés financiero y crea un espacio para un crecimiento sostenible a largo plazo. Sin embargo, es fundamental diferenciar un préstamo de "take-out" de un préstamo de efectivo o "cash-out". Mientras que un préstamo de "take-out" implica la creación de un nuevo préstamo que sustituye a un existente, un préstamo de efectivo generalmente implica refinanciar un préstamo existente para obtener fondos adicionales, a menudo de manera que el prestatario pueda acceder a capital adicional utilizando el patrimonio de la propiedad.
Ahora consideremos un ejemplo más detallado. Supongamos que una constructora ha estado trabajando en un complejo de apartamentos. Para iniciar el proyecto, obtienen un préstamo de construcción, que generalmente tiene una tasa de interés alta porque el prestamista asume que hay un mayor riesgo al financiar un proyecto que no está completamente desarrollado. A medida que se finaliza la construcción y los apartamentos están listos para la venta o el alquiler, el desarrollo inmobiliario se convierte en un activo que puede ser utilizado como colateral para un préstamo de "take-out". Una vez que se complete el complejo de apartamentos, la constructora puede acercarse a una institución financiera para asegurar un préstamo de "take-out".
Este nuevo préstamo permite a la empresa pagar el viejo préstamo de construcción, que era costoso y estaba a corto plazo. Al definir un nuevo acuerdo a largo plazo, la constructora puede disfrutar de una tasa de interés reducida y pagos mensuales más manejables durante un período de 15 a 30 años. Los beneficios de un préstamo de "take-out" se extienden más allá de la simple reducción de tasas. Para los desarrolladores, se trata de una estrategia de gestión financiera eficaz que no solo ayuda a consolidar deudas, sino que también brinda a las empresas la oportunidad de crecer. La mejoría en la estructura de deuda permite a las constructoras reinvertir en nuevos proyectos en lugar de ser consumidas por altos intereses en deudas existentes.
