En 2024, Estados Unidos vivió un fenómeno poco común en el mercado inmobiliario: la construcción de nuevos apartamentos alcanzó su nivel más alto en cinco décadas. Según datos recientes del Censo de los Estados Unidos, se completaron casi 592,000 apartamentos durante ese año, cifra que no se veía desde 1974, cuando se registró un récord de 693,000 unidades. Este incremento significativo se produce en un contexto de creciente demanda habitacional, impulsada por diversos factores demográficos, económicos y sociales, pero también viene acompañado de señales claras de una desaceleración que preocupa a expertos y a las autoridades estatales. La comparación con la década de los setenta es especialmente ilustrativa. En aquel entonces, el país estaba inmerso en un auge de construcción debido a la llegada a la adultez de la generación del baby boom, lo que provocó una demanda masiva de viviendas nuevas.
Hoy, aunque la población y la cantidad de hogares son aproximadamente el doble que en ese momento, el aumento en la construcción de apartamentos resulta impresionante y refleja un esfuerzo por atender la creciente escasez habitacional que aqueja al país. Sin embargo, esta buena noticia está matizada por varios desafíos estructurales que amenazan con frenar el ritmo de nuevas construcciones. Entre ellos, uno de los factores más influyentes son las tarifas y aranceles impuestos sobre materiales de construcción durante la administración Trump, que han encarecido significativamente los costos para los desarrolladores. Estos aumentos en los precios de insumos esenciales han provocado que muchas empresas reconsideren o pospongan sus proyectos debido a la reducción en la rentabilidad esperada. Además, la escasez de mano de obra calificada para la construcción es otro problema de gran relevancia.
La disminución en la inmigración, consecuencia de políticas migratorias más restrictivas y deportaciones, ha limitado la disponibilidad de trabajadores de la construcción, una industria históricamente dependiente de empleados inmigrantes. Esta falta de personal idóneo especializa ralentiza el inicio de nuevos proyectos y complica la finalización oportuna de los existentes. La combinación de estos elementos a su vez se ve agravada por el aumento en las tasas de interés, hecho que dificulta el acceso a financiamiento barato para la industria. Los préstamos para desarrolladores se vuelven menos accesibles y más costosos, lo que reduce la capacidad de financiar simultáneamente múltiples proyectos de viviendas. Como resultado, aunque en 2024 terminó con un récord alto en apartamentos terminados, el inicio de nuevas construcciones cayó de manera significativa, reduciéndose en un 27% respecto al año anterior y llegando a sus niveles más bajos desde 2013.
Esta suerte de contracción en la dinámica constructora puede entenderse también como una respuesta natural del mercado a la sobreabundancia relativa de oferta en algunas zonas. Con la llegada al mercado de tantas unidades habitacionales nuevas, las rentas han bajado aproximadamente 50 dólares mensuales, lo que representa un 3.5% menos desde el pico alcanzado en 2022. La tasa de vacantes se ubica en 6.3%, el nivel más alto en 15 años, lo cual genera un escenario donde los desarrolladores enfrentan menores incentivos para lanzar proyectos adicionales, compensando la presión inicial que impulsó la construcción acelerada.
El problema de la vivienda asequible sigue siendo un foco principal. A pesar del récord en construcción, persiste una brecha significativa entre la cantidad de hogares que existen y la demanda real del mercado, estimada por expertos entre 1.5 y 5.5 millones de unidades de vivienda en déficit. Esta escasez es particularmente acuciante en las áreas metropolitanas con mayor crecimiento poblacional y donde las familias jóvenes tienen dificultades para adquirir viviendas debido a los altos precios en el mercado.
El desarrollo urbano y la creación de nuevas unidades habitacionales no es homogéneo en todo el país. Mientras algunos estados lideran la lista de permisos para nuevas construcciones, otros están rezagados. Estados como Dakota del Sur, Utah, Arizona y Colorado destacan por tasas de permisos elevadas, con Dakota del Sur en particular alcanzando casi el 1.4% de aumento en su inventario de viviendas en 2023. En contraste, estados como Mississippi, Wyoming y Rhode Island presentan permisos muy bajos, reflejando una disparidad regional en el acceso y la inversión en nuevas viviendas.
Esta dinámica también está determinada, en parte, por las diferencias políticas y regulatorias. En estados con gobiernos más conservadores, se han implementado programas específicos para incentivar la construcción. Dakota del Sur es un ejemplo claro con su Housing Infrastructure Financing Program, que ha destinado alrededor de 200 millones de dólares en fondos estatales y federales para apoyar la infraestructura relacionada a la vivienda, como caminos y servicios básicos, para facilitar nuevos desarrollos. Estos esfuerzos demuestran la importancia de la colaboración entre los sectores público y privado para mitigar la crisis habitacional que afecta a vastas regiones. Por otro lado, en territorios donde predomina la gestión de gobiernos demócratas, como California, la construcción se ve frenada por regulaciones estrictas, normas de zonificación muy limitantes y costos elevados asociados al cumplimiento normativo.
A pesar de que se han aprobado leyes como el HOME Act de 2021 para promover la vivienda asequible y reducir las barreras, la resistencia local y la burocracia han ralentizado el avance. Esta tensión entre deseo de desarrollo y oposición ciudadana genera dificultades para satisfacer la demanda en regiones donde el costo de vida y las rentas son más altas. El debate entre regulación y crecimiento es complejo. Mientras algunos expertos argumentan que la falta de regímenes flexibles limita la capacidad de los desarrolladores para construir en las áreas con mayor necesidad, otros enfatizan la importancia de proteger el entorno urbano, la calidad de vida y evitar un crecimiento descontrolado. Sin embargo, la realidad indica que hoy por hoy la escasez de viviendas, sobre todo de aquellas accesibles para la clase media y las familias jóvenes, sigue siendo una problemática crítica que requiere soluciones integrales y coordinadas.
Si bien en el corto plazo los indicadores señalan una desaceleración en los inicios de construcción, el flujo de apartamentos terminados sigue siendo alto, con cifras récord en los primeros meses de 2025. Esto sugiere que una parte importante del inventario que había sido aprobado en años anteriores está llegando al mercado, lo que podría equilibrar parcialmente la oferta y la demanda. No obstante, la capacidad de mantener o incrementar la construcción dependerá en gran medida de variables económicas macro y políticas públicas. De cara al futuro, los expertos consideran que el oficio de la construcción enfrentará escasez prolongada de trabajadores, efectos persistentes de aranceles sobre materiales y un entorno financiero ajustado. Todos estos factores confluyen para prever un ritmo más lento en proyectos residenciales, lo que obliga a planificadores y legisladores a replantear estrategias para garantizar que la producción de vivienda no se estanque en medio de la demanda constante.
Es fundamental que los estados continúen innovando en la creación de programas que reduzcan costos, faciliten permisos y promuevan la colaboración entre los sectores involucrados. Tanto la inversión en infraestructura como la flexibilización regulatoria podrían jugar un papel fundamental para evitar que la desaceleración se convierta en una crisis de acceso a viviendas dignas. En suma, la construcción de apartamentos en Estados Unidos ha alcanzado un punto máximo histórico en las últimas décadas, reflejando una respuesta a las necesidades de una población creciente y cambiantes patrones habitacionales. Aun así, múltiples retos estructurales y coyunturales apuntan a un enfriamiento en la tasa de nuevas construcciones. Gracias a iniciativas estatales y a un mejor entendimiento de la dinámica del mercado, es posible que se mantenga un equilibrio que permita atender la crisis de vivienda, aunque no sin esfuerzo y adaptaciones constantes.
Las próximas políticas y decisiones de inversión serán claves para definir si la oferta habitacional podrá responder adecuadamente al largo plazo y evitar que generaciones futuras enfrenten barreras aún mayores para hallar un hogar asequible y accesible.
