En el dinámico mundo de las inversiones inmobiliarias, los hoteles han sido durante mucho tiempo una opción atractiva debido a su potencial para generar ingresos recurrentes y apreciar el capital a largo plazo. Sin embargo, David Sternlicht, un inversor experimentado y una figura destacada en la industria inmobiliaria, ha lanzado una advertencia importante para aquellos que están considerando invertir en propiedades hoteleras en el escenario actual. Su análisis se fundamenta en una serie de factores macroeconómicos, cambios en el comportamiento de los consumidores y transformaciones estructurales del sector que podrían impactar negativamente en la rentabilidad de estos activos. En primer lugar, Sternlicht señala que la volatilidad económica global, sumada a la incertidumbre que persiste después de la pandemia de COVID-19, ha alterado sustancialmente la demanda en el sector hotelero. Pese a que el turismo comienza a recuperarse, el ritmo es desigual y altamente sensible a brotes repentinos, cambios en regulaciones, y fluctuaciones en los costos operativos, incluyendo el aumento de salarios y precios de suministros.
Esta mezcla de factores crea un ambiente de riesgo considerable para los inversores, ya que el flujo de caja esperado puede no solo disminuir sino presentar una alta variabilidad. Además, el experto destaca que la competencia dentro del mercado hotelero se intensifica debido a la irrupción de plataformas tecnológicas como Airbnb y otros servicios de alquiler temporal. Estas alternativas han transformado la manera en que los viajeros planifican sus estancias, favoreciendo opciones más flexibles y a menudo más económicas que los hoteles tradicionales. Esta disrupción presiona los márgenes de rentabilidad de los hoteles, especialmente en segmentos de precio medio, donde la competencia es más feroz. El modelo operativo tradicional de los hoteles también enfrenta retos estructurales.
Sternlicht subraya que la administración eficiente de estas propiedades requiere una gran expertise, tanto para atraer clientes como para mantener costos bajo control. La creciente inflación y el incremento en las tasas de interés elevan los costos financieros y operativos, limitando la capacidad de expansión y mantenimiento de los hoteles. Esto complica la generación de valor, pues los costos crecientes pueden absorber gran parte de los ingresos operativos. La financiación de estos proyectos también es cada vez más restrictiva. Los bancos y demás entidades financieras adoptan posturas más conservadoras en la concesión de créditos para activos hoteleros debido a la percepción de riesgo incrementado.
Sternlicht advierte que esto limita las oportunidades de apalancamiento, un componente crucial para maximizar el rendimiento sobre la inversión en inmuebles de esta naturaleza. Al mismo tiempo, para quienes adquieren propiedades con altos niveles de deuda, cualquier desaceleración económica puede agravar significativamente la presión financiera. Otro aspecto abordado por Sternlicht es la evolución de las preferencias del consumidor en cuanto a alojamientos. Los clientes actuales valoran cada vez más experiencias personalizadas, sostenibilidad ambiental y flexibilidad en sus estancias, aspectos que no todos los hoteles están preparados para ofrecer. Esta brecha crea un riesgo adicional para propiedades que no inviertan en modernización o en un concepto innovador que responda a estas demandas.
Para aquellos inversores que aún consideren este sector, David Sternlicht recomienda prudencia extrema y realizar evaluaciones rigurosas antes de comprometer capital. Es indispensable analizar con detalle la ubicación del hotel, la calidad del equipo gestor, la estructura financiera y la adaptación del negocio a la nueva realidad de mercado. Identificar nichos con potencial de recuperación acelerada o con características diferenciadoras puede mitigar parte del riesgo inherente. Sternlicht también hace un llamado a diversificar las inversiones y no concentrar excesivamente el portafolio en activos hoteleros. Considera que, dado el entorno inflacionario y de tasas al alza, otros sectores inmobiliarios o clases de activos podrían ofrecer mejores horizontes de rentabilidad y menor volatilidad.
