Arbor Realty Trust, uno de los principales prestamistas especializados en préstamos puente para propiedades multifamiliares de valor agregado, ha anunciado una reducción significativa de su dividendo, recortándolo un 30% para el año 2025. Esta medida llega tras un reporte decepcionante de sus ganancias del primer trimestre, donde las utilidades diluidas por acción común cayeron casi un 50% en comparación con el año anterior. La empresa ha dejado claro que este recorte no es simplemente una excepción, sino que anticipa que los próximos meses estarán marcados por un considerable arrastre en sus ganancias. La decisión de Arbor refleja los desafíos que enfrenta en un sector inmobiliario complicado donde las condiciones económicas globales y locales han impactado duramente su modelo de negocio, especialmente su cartera de préstamos de tasa flotante. Muchos de sus prestatarios, especialmente aquellos en áreas como el Sun Belt que dependen de proyectos de renovación y alta ocupación, han visto cómo sus obligaciones de deuda se vuelven insostenibles ante el aumento de las tasas de interés y la expiración de los topes de tasas que anteriormente limitaban el costo de sus financiamientos.
El CEO de Arbor, Ivan Kaufman, ha advertido que la compañía anticipa que el periodo restante del año será especialmente difícil. Los clientes de Arbor, en su mayoría desarrolladores y gestores de multifamiliares que buscan agregar valor a sus propiedades mediante renovaciones y mejoras, han tenido que enfrentar pagos hipotecarios crecientes, disminución en las tasas de ocupación y en muchos casos, proyectos que han quedado estancados o retrasados. Estos factores han provocado un aumento en los préstamos morosos y un aumento en las propiedades que Arbor debe recaudar como Real Estate Owned (REO), activos que la empresa recupera tras la ejecución de garantías. Según informes financieros recientes, Arbor registró en el primer trimestre unos 654 millones de dólares en deudas morosas, lo que representa una reducción del 20% desde finales de 2024. Sin embargo, esta caída no se debe a que los prestatarios hayan regularizado sus pagos, sino a que Arbor ha iniciado procesos de recuperación y cobro de activos que ahora califica como REO.
De ese volumen, aproximadamente 511 millones estaban en mora por más de 60 días, una mejora respecto a los 652 millones registrados tres meses antes. Sin embargo, la compañía también incrementó su cartera de activos REO hasta alcanzar los 302 millones de dólares, un aumento del 76% desde el cierre del año anterior. Esta tendencia preocupa porque estos activos suelen inmovilizar liquidez y pueden representar un desafío operativo y financiero a mediano plazo si el mercado no se recupera con rapidez. Kaufman ha enfatizado que muchas de estas propiedades representan cargas significativas para la empresa en términos de mantenimiento y gestión, afectando así su capacidad para generar flujos de caja positivos. El CFO, Paul Elenio, ha anticipado que Arbor puede ver cómo el saldo de estos activos REO puede escalar hasta los 500 millones de dólares en los próximos trimestres a medida que continúen ejecutándose las garantías y se aumente la recuperación de propiedades morosas.
Este escenario señala a una industria inmobiliaria donde los déficits de pago y la presión financiera sobre los prestatarios sigue siendo intensa, dificultando la estabilidad de los fondos y REITs que invierten en activos ligados al sector. Desde una perspectiva financiera más amplia, Arbor se encuentra en una situación complicada entre mantener su rentabilidad y asegurar la viabilidad de su cartera. La subida de las tasas de interés ha causado estragos en el segmento de préstamos con tasa variable, que compone una porción significativa de su negocio. Una mayor morosidad reduce los ingresos recurrentes, obliga a realizar provisiones para pérdidas mayores y limita la capacidad de distribuir dividendos atractivos para inversionistas. La reacción inicial del mercado ante el anuncio fue relativamente contenida, con una caída moderada en el precio de las acciones.
Sin embargo, el mensaje enviado a los inversionistas fue claro: 2025 será un año de desafíos prolongados y la expectativa es que las ganancias se mantengan presionadas mientras los índices de morosidad y activos REO continúan en niveles elevados. El contexto de Arbor no es único en la industria del financiamiento inmobiliario comercial. Varias compañías que operan en riesgo similar han tenido que reestructurar sus carteras y ajustar sus políticas de dividendos para conservar capital y mitigar el impacto financiero que genera un entorno de mercado hostil y tasas en ascenso. No obstante, la magnitud de las cifras de Arbor destaca cómo la combinación de factores económicos, inmobiliarios y financieros puede afectar a firmas especializadas en segmentos de nicho. Para los inversionistas y analistas, esta situación pone sobre la mesa preguntas fundamentales sobre la salud del mercado multifamiliar y del segmento de financiamiento puente en los Estados Unidos.
Aunque la demanda de vivienda multifamiliar sigue siendo sólida en muchos mercados, la capacidad para ejecutar proyectos de mejora y mantener la ocupación a niveles óptimos enfrenta riesgos significativos cuando el costo del dinero aumenta rápidamente. Arbor continúa enfocada en gestionar su cartera activamente mediante modificaciones de préstamos, recuperaciones de activos y esfuerzos para preservar liquidez. No obstante, la empresa reconoce que la recuperación completa podría demorarse y que la volatilidad en los resultados es probable mientras el entorno macroeconómico y del mercado inmobiliario continúa siendo incierto. En conclusión, Arbore Realty Trust está en medio de una fase compleja. La reducción del dividendo es una medida conservadora que busca proteger la estructura financiera del fondo ante perspectivas difíciles.
Mientras tanto, los inversionistas deberán observar de cerca la evolución de los activos morosos y REO, junto con la estrategia que la gerencia implemente para navegar en un entorno desafiante. La experiencia de Arbor puede ofrecer lecciones valiosas sobre la sensibilidad del sector inmobiliario comercial al alza de tasas y las repercusiones que esto tiene para fondos y vehículos de inversión especializados en préstamos puente y propiedades multifamiliares.
