En la planificación urbana y la gestión del desarrollo inmobiliario, la propiedad de la tierra juega un rol fundamental. No es solo cuestión de tener o no terrenos, sino de cómo están distribuidos estos entre propietarios, y cómo esa distribución afecta la forma en que evolucionan y prosperan las ciudades y comunidades. Cuando la propiedad del suelo está fragmentada entre muchos dueños, surgen desafíos significativos para coordinar proyectos que benefician a toda la comunidad. En contraste, la propiedad unificada —cuando grandes extensiones o barrios enteros pertenecen a un solo propietario o entidad— presenta ventajas muy notables en la calidad del desarrollo urbano. Conocer los méritos de la propiedad unificada revela un enfoque valioso para planificar de manera más armónica, eficaz y sostenible nuestras ciudades.
Para entender estas ventajas, no hay mejor ejemplo que las famosas plazas ajardinadas de Londres, como Bedford Square, St James Square o Arlington Square en Islington. Estas áreas no solo preservan espacios verdes atractivos en el corazón de barrios residenciales, sino que son fruto de una visión estratégica de los desarrolladores que poseían grandes extensiones de tierra en una época donde la especulación inmobiliaria era una fuerza dominante. Aunque mantener estos jardines implica un coste que no genera ingresos directos, el aumento del valor que las casas adyacentes experimentaban compensaba ampliamente esa inversión. Esto solo fue posible gracias a que el desarrollador controlaba el terreno de forma unificada; pudo sacrificar parte del espacio para jardines con la expectativa razonable de recuperar, y superar, ese coste a través del incremento en el precio de las viviendas. En áreas donde la propiedad estaba muy fragmentada, como Hampstead, no se observaron iniciativas similares, incluso en barrios acomodados, porque los propietarios individuales no podían coordinarse ni asumir el costo sin beneficios inmediatos para cada uno.
Esta concentración de la propiedad fomenta el entendimiento a largo plazo. Los dueños con grandes extensiones tienen incentivos para planificar considerando el valor total del área, lo cual impulsa un urbanismo con calidad ambiental y social superior. No es solo la creación de parques y árboles o la disposición armoniosa de las calles, sino también la arquitectura cuidada y coherente, el desarrollo de áreas comerciales integradas y la preservación de espacios comunitarios como iglesias o centros sociales. Estas inversiones, a menudo vistas como “bienes públicos”, rara vez surgen si los lotes están divididos entre numerosos propietarios que solo visualizan sus intereses individuales. En algunos casos, la propiedad unificada no necesariamente implica enriquecimiento individual exorbitante.
Por ejemplo, consideremos el barrio de South Kensington en Londres, donde gran parte del desarrollo fue gestionado por instituciones como la Henry Smith Charity o la Crown Estate. Estas entidades no solo conservan la propiedad sino que reinvierten los ingresos en servicios sociales o en ayudas públicas. Esto demuestra que la figura del propietario único o unificado puede ser tanto una familia privada como una organización benéfica o un ente público con una visión social. El modelo de propiedad conjunta también se extiende a países con sistemas distintos, como Corea del Sur o España, donde pequeñas parcelas de propiedad fragmentada a menudo se agrupan en cooperativas de desarrollo. Estas cooperativas funcionan como una única autoridad unificada que puede tomar decisiones eficientes a escala del conjunto y maximizar el valor global del terreno, demostrando que es posible replicar los méritos de la propiedad unificada incluso en contextos de división tradicional de la tierra.
Uno de los desafíos tradicionales en muchos barrios desarrollados bajo propiedad unificada es que, una vez vendidas las propiedades individuales, la tenencia se fragmenta y, con ello, las acciones colectivas necesarias para preservar espacios y servicios públicos se dificultan enormemente. Cuando nadie quiere asumir la responsabilidad de mantener áreas comunes o de evitar actividades que perjudiquen a los vecinos, se genera un problema conocido en economía como la tragedia de los comunes. Es aquí donde la propiedad unificada continúa demostrando su valor cuando logra mantenerse más allá del momento de ocupación. Existen ejemplos particulares donde un único dueño sigue gestionando los servicios y el cuidado del espacio urbano mucho tiempo después de la construcción, evitando estas dificultades. La aldea costera de Clovelly, en Devon, es una joya de la gestión unificada.
Propiedad de la familia Hamlyn desde el siglo XVIII, esta localidad británica prohibió el ingreso de vehículos automotores a favor de un sistema de transporte a pie o con mulas. Así, sus calles empinadas y estrechas conservan una belleza única que atrae turismo y preserva un estilo de vida tradicional. Además, han rechazado categoricamente la proliferación de segundas residencias o alquileres turísticos cortos, prefiriendo arrendar solamente a residentes permanentes. Esta gestión demuestra cómo un propietario unificado puede priorizar el valor social y cultural de un lugar sobre el lucro individual inmediato, manteniendo la esencia y atractivo genuino de una comunidad. En Londres, barrios como De Beauvoir Town evidencian también el efecto positivo de la propiedad consolidada.
La Benyon Estate no solo conserva una porción significativa del barrio sino que actualiza y mantiene las viviendas deterioradas, eliminando blanqueos y manchas urbanísticas, lo que eleva el valor general y la calidad de vida del vecindario. Este interés compartido asegura que las renovaciones benefician a los residentes en su conjunto, no solo a inversores aislados, y que el barrio mantiene un carácter elegante y cuidado. Densificar áreas urbanas existentes es otra cuestión complicada en contextos de fragmentación de la propiedad debido al desinterés individual por las consecuencias en las propiedades vecinas y la falta de coordinación para realizar desarrollos en conjunto. Sin embargo, cuando la propiedad permanece unificada, se pueden llevar a cabo proyectos de mayor escala, bien planificados y que respetan o mejoran la calidad del entorno. Por ejemplo, en Londres, las 'Great Estates' aplicaron un modelo de contrato de arrendamiento en el que conservaban la propiedad final (freehold), lo que les permitió realizar densificaciones ordenadas y coherentes en barrios como Mayfair y Knightsbridge.
En algunos casos contemporáneos, como en Cundy Street, la demolición de bloques de viviendas de baja densidad está siendo reemplazada por desarrollos más compactos, con espacios abiertos como jardines interiores, consiguiendo un tejido urbano de calidad superior. Esto sería inviable con una ownership fragmentada y múltiples propietarios con intereses contrapuestos. Más allá de los edificios y jardines, la propiedad unificada también influye en la calidad del espacio público. En Sloane Street, uno de los principales ejes comerciales de Londres, el Cadogan Estate invirtió alrededor de 50 millones de libras para mejorar significativamente el mobiliario urbano, pavimentos y plantación de árboles, acciones que usualmente asumiría la administración local. El impacto en la experiencia peatonal y la percepción del espacio es notable, y como este propietario sostiene una gran parte de la propiedad adyacente, ha considerado rentable hacer la inversión para mejorar el valor general de su cartera y del barrio.
Finalmente, hay ejemplos actuales donde esta forma de propiedad está resurgiendo, en lugares que históricamente tuvieron sistemas similares pero que habían sido fragmentados con el tiempo. El barrio de Shoreditch, conocido por su pasado industrial, está viendo una rehabilitación a través de la unión de familias propietarias que controlaban gran parte del territorio. Su proyecto propone crear espacios peatonales nuevos, jardines comunitarios y fachadas cuidadosamente diseñadas que remiten a la herencia histórica local, todo en un desarrollo armonioso y coordinado que solo puede lograrse con una visión unificada. En resumen, la propiedad unificada de la tierra otorga ventajas significativas para la calidad urbana. Permite un planeamiento integrado que promueve espacios verdes, redes urbanas generosas, arquitectura congruente y servicios comunitarios.
Además, facilita proyectos de densificación coherentes y mejora el diseño del espacio público, lo que repercute en un incremento del valor económico y social de los barrios. No se trata simplemente de concentrar la riqueza en pocas manos, sino de reunir la autoridad y el incentivo para gestionar la tierra pensando en el beneficio colectivo y a largo plazo. Ante la fragmentación generalizada actual en muchas ciudades, el desafío es desarrollar mecanismos que recuperen o imiten las ventajas de la propiedad unificada. Ya sean cooperativas de propietarios, asociaciones de desarrollo o formas de gestión comunitaria, el objetivo es fomentar la cooperación y la visión compartida para mejorar la calidad de nuestras ciudades. La experiencia histórica y moderna demuestra que “menos es más” en la propiedad del suelo: cuantos menos propietarios haya, mejor será la capacidad de proporcionar bienes públicos y generar entornos urbanos atractivos y funcionales.
El futuro del urbanismo podría estar en encontrar ese equilibrio, donde la propiedad de la tierra sea un instrumento de cohesión y desarrollo sostenible, y no una barrera para la colaboración necesaria en la construcción de ciudades humanas, bellas y resilientes.
