Vender una vivienda representa para muchas personas un momento significativo que suele acompañarse de inquietudes relacionadas con las obligaciones fiscales, en particular con los impuestos sobre ganancias de capital. Entender cómo funcionan estos impuestos y qué aspectos se deben considerar es fundamental para preparar de manera adecuada la venta y evitar sorpresas desagradables. En el contexto de la venta de una casa, las ganancias de capital se refieren a la diferencia entre el precio de venta y el costo original de adquisición, ajustado por ciertas mejoras y gastos permitidos, que están sujetas a tributación. Uno de los aspectos más importantes es el cálculo de la base o costo ajustado de la propiedad, la cual no se limita solo al precio de compra original. Generalmente, esta base incluye el costo del terreno al momento de la compra, los gastos de construcción si se edificó una casa en un lote adquirido, así como cualquier mejora significativa realizada a lo largo del tiempo que incremente el valor del inmueble y se pueda comprobar con documentos.
Cabe destacar que los gastos generales de mantenimiento no incrementan la base. Existen beneficios fiscales que pueden ayudar a reducir el monto sobre el que se calculan las ganancias de capital. Por ejemplo, la legislación vigente permite que una pareja puede excluir hasta 500,000 dólares en ganancias de capital provenientes de la venta de su residencia principal, mientras que un contribuyente individual puede excluir hasta 250,000 dólares, siempre y cuando cumplan ciertos requisitos como haber vivido en la propiedad por un período mínimo. Esta exclusión puede ser especialmente útil para evitar pagar impuestos si la ganancia está dentro de esos límites. A pesar de que en el pasado era posible diferir estas ganancias mediante la compra de otra vivienda de igual o mayor valor, esa opción fue eliminada, por lo que hoy en día la venta de una casa suele generar un evento imponible que debe ser reportado ante las autoridades fiscales.
Sin embargo, existen alternativas para manejar el impacto fiscal, como los llamados planes de venta a plazos, los cuales permiten al comprador pagar el precio de la vivienda en cuotas a lo largo del tiempo, o bien considerar la opción de alquilar la propiedad en lugar de venderla, lo que puede permitir la posposición del pago de impuestos. Es importante aclarar que el destino del dinero obtenido de la venta no influye en el cálculo de los impuestos. Por ejemplo, no es posible reducir la ganancia imponible por haber destinado el dinero a pagar gastos relacionados con la compra de un nuevo hogar, o en gastos de asistencia en la tercera edad o cuidados médicos. Lo fundamental es el cálculo correcto de la base ajustada y la aplicación de las exclusiones y deducciones permitidas. En el caso de inmuebles construidos en terrenos adquiridos previamente, es preciso que el costo del lote sea incluido dentro de la base para poder reducir la ganancia.
