Invertir en bienes raíces es una de las formas más tradicionales y efectivas de construir riqueza a largo plazo. Para muchas personas, ser propietario de una vivienda representa estabilidad, un patrimonio para dejar a futuras generaciones y un refugio donde desarrollar sus vidas. Sin embargo, no todas las ciudades ofrecen las mismas condiciones favorables para la compra de propiedades. Existen mercados inmobiliarios que resultan problemáticos, incluso para inversores experimentados, debido a una combinación de factores económicos, demográficos y fiscales que disminuyen la posibilidad de obtener ganancias o, peor aún, pueden generar pérdidas significativas. Como planificador financiero, me he encontrado con numerosas situaciones en las que clientes interesados en adquirir una vivienda se han visto perjudicados por elegir ciudades con características adversas para la inversión en bienes raíces.
A continuación, profundizaré en seis ciudades de Estados Unidos donde comprar una casa puede no ser una decisión acertada, enfocándome en los motivos detrás de esta recomendación y qué elementos deben considerarse para evitar cometer errores costosos. San Francisco, California, se destaca por tener un mercado inmobiliario muy atractivo a primera vista debido a sus precios extremadamente altos y su estatus como centro tecnológico y cultural. Sin embargo, esta misma popularidad ha generado un fenómeno de éxodo de residentes que ha reducido la demanda de viviendas. Además, el costo de adquirir una casa es desorbitado; con precios que superan el millón de dólares en la mayoría de las propiedades, el retorno de inversión se ve afectado negativamente. A esto se suma un sistema tributario estatal complicado y costoso que eleva el costo total de ser propietario.
El equilibrio entre oferta y demanda se ha roto, y muchos propietarios enfrentan un mercado estancado y gastos crecientes. Nueva York, otra metrópoli icónica, enfrenta retos similares. Su población ha disminuido desde la pandemia, y aunque los precios inmobiliarios siguen siendo altísimos, la dinámica de la ciudad y sus costos operativos hacen que la propiedad de viviendas no sea tan rentable. Las tasas impositivas sobre los bienes raíces en la Gran Manzana son de las más elevadas del país, y los costos de mantenimiento en edificios antiguos o cooperativas son significativos. Quienes intentan ingresar a este mercado deben evaluar si la compra se debe a una decisión puramente de estilo de vida más que a una estrategia de inversión.
Los Ángeles presenta una situación compleja que puede sorprender a muchos. A pesar de ser una ciudad con una economía vibrante y un mercado de alquiler fuerte, las propiedades en Los Ángeles tienen precios de entrada altos, generalmente alrededor de 800,000 dólares o más. Cuando se hacen cálculos exhaustivos que incluyen impuestos, mantenimiento y otros gastos, la supuesta rentabilidad se diluye, convertida en pocas o nulas ganancias reales. Esto ha llevado a que la idea de invertir en inmuebles para rentar se torne menos atractiva de lo que aparentan algunos análisis superficiales. Chicago, en el medio oeste americano, está marcada por una población que decrece lentamente, lo que reduce la demanda local de viviendas.
Pero uno de los factores más gravosos para los propietarios son los impuestos inmobiliarios, que figuran entre los más altos de Estados Unidos. Esta combinación de disminución poblacional y altos costos fijos representa un desafío para quienes poseen o desean adquirir propiedades, pues la apreciación del valor del inmueble es limitada y los gastos recurrentes son elevados. En consecuencia, la propiedad inmobilitaria puede verse como una carga financiera en lugar de una oportunidad. Más allá de estas cuatro ciudades que son algunos de los mercados inmobiliarios más conocidos y analizados, existen otros lugares donde la compra de una vivienda debe ser evaluada con cautela. La dinámica demográfica juega un papel fundamental; en ciudades donde la población está en retroceso, la demanda por viviendas tiende a disminuir, afectando tanto el precio como la facilidad para vender en el futuro.
Además, los costos impositivos son un factor contundente que puede evaporar las ganancias provenientes de una posible revalorización. La salud económica locali también resulta clave. Ciudades con problemas en su economía, ya sea por pérdida de empleos importantes, cierre de industrias o falta de inversión en infraestructura, reflejan un mercado inmobiliario débil. En dichas condiciones, poseer una casa puede convertirse en un activo menos líquido, con bajos retornos e incluso costos de mantenimiento elevados que afectan la rentabilidad. Ante este escenario, es vital que las personas interesadas en comprar una vivienda en estos mercados realicen un análisis exhaustivo.
Consultar con expertos financieros, no solo del sector inmobiliario sino también en impuestos y mercados locales, es indispensable para entender el impacto total de la inversión. Además, la paciencia y la visión a largo plazo deben prevalecer; la compra de una casa debe ser parte de una estrategia financiera que considere la diversificación, la capacidad de asumir costos adicionales y, fundamentalmente, la perspectiva sobre la evolución demográfica y económica del lugar. No toda inversión inmobiliaria es mala en estas ciudades, especialmente si existen razones personales que motivan la compra, como estilo de vida o necesidades familiares. Sin embargo, desde un punto de vista financiero, es importante discernir entre comprar para vivir y comprar para invertir. En muchos casos, las personas que adquieren viviendas en estas urbes sin un análisis detallado terminan atrapadas con propiedad que no genera ingresos, que puede depreciarse o que conlleva gastos que no habían sido previstos.
